Onder 5.2. Gerechtshof Den Haag 24 januari 2014

Niet in geschil is dat de huurwaardekapitalisatiemethode gebruikt dient te worden om de waarde te bepalen. Huurwaardekapitalisatie houdt in essentie in dat de waarde van de niet-woning wordt bepaald door de bruto huurwaarde te vermenigvuldigen met de bruto kapitalisatiefactor. De bruto huurwaarde is de jaarhuur zonder aftrek van onderhoudskosten en lasten voor de eigenaar. Om de bruto huurwaarde te bepalen dient men te beschikken over gerealiseerde huren. Verweerder stelt dat de netto huurwaarde over het jaar 2010 € 1.307.372,- is. Eiseres weerspreekt dat niet maar stelt dat daarvan niet uitgegaan dient te worden, omdat die huurwaarde het gevolg is van langlopende contracten die steeds weer geïndexeerd zijn. De huurprijs is als gevolg daarvan niet marktconform. Voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ moet daarom de aankoopwaarde worden gecorrigeerd (naar beneden bijgesteld), aldus eiseres. De rechtbank is van oordeel dat verweerder bij de waardebepaling uit heeft mogen gaan van de gerealiseerde huur. Er is geen rechtsregel die eraan in de weg staat dat bij het bepalen van de (markt)huurwaarde wordt uitgegaan van verkopen in verhuurde staat. Het betoog van eiseres dat de zinsnede ‘onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kunnen nemen’ moet worden opgevat als ‘in lege staat’ in gebruik nemen, berust op een onjuiste lezing van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Om een object onmiddellijk en in volle omvang in gebruik te nemen is geenszins vereist dat het object ‘leeg’ wordt opgeleverd. Aan het in volle omvang in gebruik nemen staat bij onderhavig object het verhuurd zijn geenszins in de weg; de ingebruikneming kan, zoals hier ook het geval is, juist bestaan in commerciële verhuur van de winkels. Verweerder mocht dan ook uitgaan van de netto huurwaarde over 2010 van € 1.307.372,-. Om de bruto kapitalisatiefactor te berekenen dient men te beschikken over gerealiseerde huren en over gerealiseerde verkoopcijfers. Partijen zijn het eens over het verkoopcijfer, € 16.418.053,-. De bruto kapitalisatiefactor kan aan de hand van deze waarden worden herleid door het gerealiseerde verkoopcijfer te delen door de terzake gerealiseerde huurwaarde. De beste combinatie is die van een gerealiseerde huur en een gerealiseerde verkoopprijs van hetzelfde pand. Dat is hier het geval. Aangezien er op de waardepeildatum 1 januari 2010 geen leegstand was, hoefde verweerder daarmee ook geen rekening te houden. Uit het taxatierapport blijkt dat verweerder desondanks rekening heeft gehouden met een leegstandsniveau van 7%. Dit percentage komt de rechtbank niet onredelijk voor. Voor de stelling van eiseres dat een verdere correctie dient plaats te vinden, is geen grondslag te vinden in de wet of jurisprudentie.

$ curl -s https://bron.page/api/v1/blobs/dcd3bed6758087a9b02af568a52c2088a39fe8729ec13b638826ea1f4ecfc0ba | shasum -a 256