Alinea 306 Gerechtshof Den Haag 24 september 2019

12. Volgens de Taxatiewijzer wordt de waarde van een woning op een landgoed bepaald door aansluiting te zoeken bij de marktgegevens. In de Taxatiewijzer is opgenomen dat het geen beletsel behoeft te zijn dat de vergelijkbare verkoopcijfers afkomstig zijn van objecten die niet gerangschikt zijn onder de NSW. [De Heffingsambtenaar] heeft - alvorens een instandhoudingsfactor toe te passen - eerst de waarde in het economisch verkeer van [het woonhuis] vastgesteld door vergelijking met objecten gelegen aan de [F] , [G] en [H] . Het betreft hier objecten met een inhoud van 937 m3, 1100 m3 en 520 m3 die zijn verkocht op respectievelijk 3 november 2015, 4 januari 2016 en 17 augustus 2016 en waarbij, na berekening van de bijbehorende grondwaarde, de objecten respectievelijk € 614, € 679 en € 1042 per m3 hebben opgebracht. De vergelijkingsobjecten zijn niet gerangschikt onder de NSW en vallen alle onder de categorie vrijstaand landhuis/villa. Deze drie objecten liggen in de omgeving van [het woonhuis] en hebben een vergelijkbare uitstraling als [het woonhuis] omdat de objecten eveneens een grote inhoud hebben en gelegen zijn op grote percelen. Deze vergelijkingsobjecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank derhalve dienen ter onderbouwing van de waarde. Dat er verschillen zijn tussen [het woonhuis] en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat erom of [de Heffingsambtenaar] met de verschillen in voldoende mate rekening heeft gehouden. [Belanghebbende] betoogt onder meer dat geen rekening is gehouden [met de] hoge onderhoudskosten en veel loze en/of onbruikbare ruimte in [het woonhuis]. [De Heffingsambtenaar] heeft ter zitting erkend dat een deel van [het woonhuis] niet bewoonbaar is en dat er een afstaffeling is voor de onbruikbare ruimte en dat er tevens bij de KOUDV-score rekening mee gehouden is. Ook heeft [de Heffingsambtenaar] erkend dat het onderhoud een waardedrukkende factor is en dat daarmee bij de waardebepaling rekening is gehouden. De kubieke meterprijs van [het woonhuis] heeft [de Heffingsambtenaar] voorts bepaald aan de hand van de genoemde referentieobjecten. Uit het waarderapport blijkt dat de vergelijkingsobjecten een hogere waardering kennen dan [het woonhuis]op het punt van kwaliteit, onderhoud, uitstraling en voorzieningen. Uit de verkoopgegevens van [F] , [G] en [H] blijkt dat, abstraherend van deze verschillen, uitgegaan kan worden van een kubieke meterprijs van respectievelijk € 614, € 566 en € 566 euro. Uit de matrix behorende bij het waarderapport blijkt dat [de Heffingsambtenaar] de onroerende zaak van [belanghebbende] op het punt van kwaliteit, onderhoudstoestand en doelmatigheid heeft gewaardeerd met een 2. Wanneer bij [het woonhuis] wordt geabstraheerd van de waardedrukkende factoren, heeft [het woonhuis] nagenoeg dezelfde kubieke meterprijs als de [G] en [H] . Hieruit volgt dat [de Heffingsambtenaar] geen rekening heeft gehouden met de (veel) grotere inhoud van [het woonhuis] en met de loze en/of onbruikbare ruimte in [het woonhuis]. Naar het oordeel van de rechtbank is de door [de Heffingsambtenaar] gehanteerde kubieke meterprijs van € 441 onvoldoende aannemelijk gemaakt en heeft [de Heffingsambtenaar] in zoverre niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan.

$ curl -s https://bron.page/api/v1/blobs/dfeabb7fc61441fe37cca0ce855ab19b6dd239d3cb1650d17cde2c87f45c93ef | shasum -a 256