Onder 2.13. Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba 18 december 2020

Dat betekent dat in de onderhavige procedure voorligt de vraag of de (huidige) vorm van exploitatie van de boattrips zich verhoudt met de strekking en het doel van het tussen partijen geldende kettingbeding. Daarbij zal het Hof ervan uitgaan dat, nu het lijkt te gaan om een beding dat SWR in alle, althans meerdere aktes heeft opgenomen, alsmede om een aan latere kopers door te geven derdenbeding waarop zowel de oorspronkelijke verkoper SWR als de (toekomstige) omwonenden zich kunnen beroepen (zie rov. 4.29 van het tussenvonnis en rov. 4.6-4.9 van het Hofvonnis in kort geding van 14 januari 2020, door SWR overgelegd bij akte van 15 januari 2020), en dat op de opeenvolgende latere kopers van de kavel mede de verplichting legt om aan SWR toestemming te vragen voor andere bebouwing dan een woon- of vakantiehuis (en [Naam] zo’n latere koper was), het beding moet worden uitgelegd aan de hand van de zgn. geobjectiveerde Haviltex-maatstaf. (vgl. HR 2 februari 2018 ECLI:NL: HR:2018:148, NJ 2018/422, rov. 3.4.3). Het Hof is van oordeel dat een commerciële exploitatie vanaf de kavel in een woonwijkgebied (een resort) zoals Jan Sofat zich inmiddels heeft ontwikkeld zich niet verdraagt met de kennelijke (objectief kenbare) strekking van het kettingbeding. Het is krachtens de koopovereenkomst verboden om het gekochte voor een ander doel te bestemmen dan voor het optrekken en het hebben van een weekend- of woonhuis. Deze bepaling kan niet anders worden uitgelegd dan dat het de bedoeling is geweest de verkochte percelen een woonbestemming te geven en deze ook te behouden, gelet op het feit dat middels een kettingbeding de koper verplicht was deze clausule door te geven aan rechtsopvolgers. Het is ook in het belang van de bewoners van de wijk dat de kavels enkel worden gebruikt om te wonen en dat alleen met toestemming (deels) een andere dan een woonbestemming aan het perceel mag worden gegeven. Door de verandering van bestemming te koppelen aan het vereiste van toestemming heeft SWR de vrijheid om – gelet op de belangen van alle partijen – een afweging te maken of het (deels) afwijken van de woonbestemming redelijk is. Feit van algemene bekendheid is immers dat het ontplooien van bedrijfsmatige activiteiten – afhankelijk van de bedrijvigheid en het aantal bezoekers – voor (veel) overlast kan zorgen aan de omwonenden. Ook kan het gevoel van veiligheid van de bewoners van de wijk onder druk komen te staan als op een 24-uurs beveiligd resort als Jan Sofat (bijna) dagelijks bezoekers en toeristen komen die niet op het resort wonen. Meer in het bijzonder zorgt het organiseren van boattrips voor neveneffecten die niet passen bij de woonbestemming, zoals het vaker moeten legen van beerputten en de noodzaak tot het aanleggen van diverse voorzieningen voor de gasten die een boattrip hebben geboekt, zoals toiletten, een kantoor en een ontvangstruimte. SWR mocht kortom redelijkerwijs verwachten dat kopers van de kavel zich zouden beperken tot het gebruik van de kavel voor uitsluitend woondoeleinden. Met deze woonbestemming is niet of niet zonder meer verenigbaar het gebruik van de kavel voor bedrijfsmatige en commerciële activiteiten, zoals het organiseren van diverse boattrips vanaf de kavel. De stelling van de erven [Naam] c.s. dat er geen sprake meer is van bedrijfsexploitatie vanuit de kavel en dat alle commerciële activiteiten zijn stopgezet snijdt geen hout. Ook indien de boten (Miss Ann, Serendipity en Second Chance) vanaf een andere locatie (boarding point) vertrekken, dan laat dit onverlet dat de bemanning en de gasten via de kavel (adres Jan Sofat 232a) met “dinghies” worden vervoerd naar de boarding points. Dit betekent dat wel degelijk sprake is van commerciële activiteiten vanuit het woonhuis en dus niet van een gebruik van de kavel voor uitsluitend woondoeleinden. SWR verzet zich al vanaf in elk geval 1989 (na een eerder gedogen van de toenmalige exploitatie vanaf 1986) tegen deze exploitatie, mede in het belang van een aanzienlijke groep bewoners die verklaren overlast te ondervinden van de aanwezigheid van de ondernemingen. SWR komt daarom thans (nog) – in de wezenlijk andere wijk die Jan Sofat in vergelijking met 1990 is geworden – het recht toe [Naam] de huidige commerciële exploitatie, ook van de Miss Ann (voor zover nog aanwezig) te verbieden met een beroep op het ontbreken van de contractueel vereiste toestemming. Dat een deel van de bewoners geen overlast zegt te ondervinden en de geboden faciliteiten zelf graag gebruikt, alsmede dat de Marina van SWR sterk is uitgebreid en ook voor niet-bewoners toegankelijk is gemaakt en als opstappunt voor dagtochten fungeert doet daaraan onvoldoende af. Grief 2 in het incidentele appel slaagt.

$ curl -s https://bron.page/api/v1/blobs/6b49dc03d5ef3565ca245d10fc282857b8654b6492df4764a463d5c76e2b94a3 | shasum -a 256