Alinea 22 Parket bij de Hoge Raad 22 december 1978

Sub-onderdeel 3 van onderdeel b mist naar mijn mening feitelijke grondslag, voor zover het de rechtbank een motiveringsgebrek, nl. het verzuim een bepaald betoog van de Brouwerij bij de motivering te betrekken, verwijt. In de overweging “dat de rechtbank niet deelt de opvatting van de Kantonrechter dat een onverbrekelijke samenhang bestaat tussen de overeengekomen huurprijs en de overeengekomen koopprijs” - welke overweging kennelijk betrekking heeft op de eerste door de rechtbank (op blz. 2 van de bestreden beschikking) in extenso weergegeven overweging van de kantonrechter waarin tot uiting wordt gebracht dat het in sub-onderdeel 3 (van middel b) bedoelde betoog van de Brouwerij juist is - is immers een verwerping van dat betoog te lezen. Tot nadere motivering dienaangaande was de rechtbank niet gehouden. Subsidiair moge ik het volgende opmerken. Het sub-onderdeel verliest uit het oog dat de wettelijke regeling van de vierde afdeling toepasselijk is zodra is vastgesteld, dat de overeenkomst er een is van huur en verhuur van bedrijfsruimte - dan wel een daarmee gelijk te stellen “gemengde” overeenkomst - in de zin van art. 1624. Daaraan doet niet af dat partijen in de toekomst een koop en verkoop hebben gewild en de huur slechts zien als een aan die koop voorafgaande tussenfase, waarin de huurprijs - gelijk de Brouwerij heeft betoogd - is gesteld op de rente van de koopsom. Het is trouwens bepaald niet ongebruikelijk dat de huurprijs is gerelateerd aan de waarde van het object, bijv. een bepaald percentage van die waarde vormt. Op zichzelf sluit zulks toepasselijkheid van art. 1632a geenszins uit. Ook billijkheidsoverwegingen pleiten niet tegen die toepasselijkheid. Partijen hebben, naar de rechtbank heeft vastgesteld, hun overeenkomst geconstrueerd als een “... koop en verkoop en ... huur en verhuur tegelijkertijd overeengekomen ...”, t.w. gedurende 15 jaar huur en verhuur en daarna koop, met een reeds aanstonds - binnen zekere grenzen - vastgestelde koopprijs. In beide contractselementen (huur en koop) zit voor elk van beide contractanten een speculatief bestanddeel, gezien de onzekerheid die in het algemeen en ook in 1965 bestond omtrent de ontwikkeling van huur- en koopprijzen van vergelijkbare objecten in de komende 15 jaar. Voor de huurprijzen heeft de wetgever een aanpassingsregeling gecreëerd, in art. 1632a BW, die voor koopprijzen ontbreekt. Het valt niet in te zien waarom de partij die het risico draagt van stijging der koopprijzen – in casu: de verkoper - nu billijkheidshalve als verhuurder ook het risico zou behoren te dragen van de parallel lopende ontwikkeling der huurprijzen terwijl aan verhuurders van bedrijfsruimte (in de zin van art. 1624) in het algemeen krachtens art. 1632a BW een beroep op aanpassing openstaat. Partijen hadden een ander contract kunnen sluiten, bijv. een koop met uitgestelde en over 15 jaarlijkse termijnen verdeelde betaling van de koopprijs, zonder huurelement. In dat geval zou voor toepassing van art. 1632a BW in beginsel geen grond bestaan. Nu partijen evenwel, voor de eerstvolgende 15 jaar, de huurconstructie hebben gekozen, beheerst dat wetsvoorschrift hun posities. Hierop strandt ook het door de Brouwerij opgeworpen argument dat partijen voor de huur een vaste rentevergoeding zijn overeengekomen; dat neemt immers niet weg dat die rentevergoeding is geconstrueerd als huurprijs. De “vastheid” hiervan wordt nu eenmaal door het dwingendrechtelijke art. 1632a ter zijde gesteld.

$ curl -s https://bron.page/api/v1/blobs/5cffa7ac57233acf135b09536b04c2e50c78ee748d89e30723a9076a4435a0cc | shasum -a 256