Alinea 38 Parket bij de Hoge Raad 29 november 1996

Een aantal malen heeft deze bepaling geleid tot procedures, waarvan enkele tot een uitspraak van de Hoge Raad hebben geleid; men zie, behalve de hierna nog te noemen arresten, HR 12 januari 1979, NJ 1979, 253 m.nt. PAS en HR 29 oktober 1982, NJ 1983, 213 m.nt. PAS. Uit de rechtspraak blijkt dat de beoordeling van de (on)zelfstandigheid van een woning zeer sterk met de feiten is verweven, en derhalve in cassatie nauwelijks toetsbaar is (HR 2 december 1977, NJ 1978, 149 en HR 16 december 1994, NJ 1995, 185), alsmede dat er geen vaste criteria zijn ontwikkeld op grond waarvan een beroep op de (on)zelfstandigheid van een woning dient te Worden beoordeeld. In de zaak die leidde tot het arrest van de Hoge Raad van 2 december 1977 had de rechtbank geoordeeld dat er sprake was van een onzelfstandige woning, nu er slechts een huurovereenkomst was, met daarin een huursom voor bedrijf en woning, een gasmeter voor het gehele pand en een inwendige verbinding tussen de ruimtes, en ondanks het feit dat de woning (ook) een eigen opgang had en de bedrijfsruimte niet door de huurster (en bewoonster) zelf werd gebruikt. De Hoge Raad verwierp de tegen dit oordeel ingebrachte klacht voorzover die berustte op de (onjuiste) stelling dat onder onzelfstandige woning slechts mag worden verstaan de woning die uit hoofde van haar feitelijke inrichting niet zelfstandig (= los van de bedrijfsruimte) kan worden verhuurd. Voor het overige achtte de Hoge Raad de beslissing van de rechtbank niet innerlijk tegenstrijdig, en voldoende gemotiveerd. Mede gelet op HR 24 dec. 1993, NJ 1994, 215 en 28 januari 1994, NJ 1994, 421 m.nt. PAS kan voorts worden aangenomen dat voor de kwalificatie van de woning belang toekomt aan hetgeen partijen omtrent het gebruik van de woning voor ogen heeft gestaan. Uit de lagere rechtspraak komt eveneens het beeld naar voren dat een grote diversiteit aan feitelijke omstandigheden tezamen bepaalt of van een (on)zelfstandige woning in de zin van art. 7A:1624 lid 2 BW sprake is. Men zie Hof 's-Hertogenbosch 1 februari 1984, NJ 1985, 60; Ktr Leiden 23 februari 1972, Prg 1972, 757; Ktr 's-Hertogenbosch 14 februari 1974, Prg 1974, 911; Ktr Hilversum 15 oktober 1974, Prg 1975, 1017; Ktr Amsterdam 24 februari 1977, Prg 1978, 1226; Ktr Rotterdam 14 april 1982, Prg 1982, 1804; Pres Rb Breda 28 juni 1983, KG 1983, 221; Ktr Delft 17 december 1992, Prg 1993, 3892. Gezien het voorgaande wekt het geen verbazing dat Abas opmerkt dat de omvang van het begrip 'onzelfstandige woning' allerminst vast ligt (Asser-Abas, a.w. nr. 241). In de literatuur worden de genoemde uitspraken besproken en worden voor de beoordeling relevante omstandigheden opgesomd, eveneens zonder dat een daaruit een duidelijke definitie naar voren komt. Zie De Mol, Huurrecht (1980), p. 314-316; De Jong, De beperkte bescherming van de onderhuurder van (on)zelfstandige woonruimte die tot middenstandsbedrijfsruimte behoort, Prg 1987, p. 30-31; Croes, Over huur en onderhuur (1991), p. 116-117; Smit, Huurrecht bedrijfsruimten (1993), p. 43-48; Dozy/Jacobs, Hoofdstukken huurrecht voor de praktijk (1994), p. 308-309; Oldenhuis c.s., Hoofdlijnen in het huurrecht (1995), p. 189-191; Pitlo/Croes, Bijzondere overeenkomsten (1995), p. 163-164; Praktijkboek onroerend goed (red. Middag), IIC Huur, nr. 172. Het gaat bij de beoordeling van de (on)zelfstandigheid van de woning in de eerste plaats derhalve om een feitelijke beslissing, waarbij niet op voorhand een of meer bepaalde omstandigheden doorslaggevend zijn, zodat motiveringsklachten in cassatie tegen de beslissing van de feitenrechter niet snel tot succes zullen kunnen leiden. Op basis van wetsgeschiedenis en rechtspraak komt bij deze beoordeling in ieder geval belang toe aan de inhoud van de huurovereenkomst en de bedoeling van partijen (verhuur woning als den geheel met een bedrijfsruimte?); en aan de vraag of zelfstandig gebruik van de woning door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte op overwegende praktische bezwaren zou stuiten. Bij dit laatste moeten alle omstandigheden van het geval (bijvoorbeeld een huurprijs; een of meer meters voor gas, licht en water; eigen ingang; inwendige verbinding tussen de ruimten en het belang van de woning voor exploitatie van het bedrijf) worden meegewogen, waarbij overigens de feitenrechter niet gehouden is alle mogelijke omstandigheden expliciet te bespreken.

$ curl -s https://bron.page/api/v1/blobs/da783345525925174b393e0f09d35d8b048f05f4532eb6ad0805325727149847 | shasum -a 256