Alinea 61 Parket bij de Hoge Raad 5 september 2003

4.3 De Rechtbank is kennelijk niet overtuigd geraakt door hetgeen de gemeente heeft aangevoerd met betrekking tot de hoogte van de kapitalisatiefactor. Het betoog van de gemeente is vooral gebouwd op het uitgangspunt dat de huurwetgeving het voor een koper moeilijk maakt om tot (opwaartse) huuraanpassing te geraken. Aangezien deze belemmering voor huurverhoging zich alleen voordoet bij voortduring van de huurverhouding maar niet bij nieuwe huurders en de Rechtbank er kennelijk vanuit is gegaan dat andere huurders gevonden zouden kunnen worden, gaat het betoog ook enigszins langs de gewraakte overweging heen. De gemeente schetst voorts het meest duistere onderhandelings- en ontruimingsscenario dat een verhuurder kan overkomen en dat lijkt mij niet het scenario waarvan de gemiddelde koper van verhuurd en te verhuren onroerend goed uit zal gaan. Wat daarvan zij, de denkbare gemoedsbewegingen van een potentiële koper gaan ons in casstie nog slechts marginaal aan en de door de gemeente geschetste mogelijke belemmeringen voor het realiseren van hogere huurprijzen zijn door de Rechtbank kennelijk niet zo onoverkomelijk geacht dat een kapitalisatiefactor van 12,5% duidelijk te hoog is. Het feitelijke oordeel dat andere huurders zouden kunnen worden gevonden die een hogere huur zouden betalen dan de huidige, verklaart voldoende het in aanmerking nemen van een hogere factor dan mogelijk in andere gevallen passend zou kunnen zijn. Hoewel op dit punt niet uitbundig duidelijk gemotiveerd, lijkt mij het feitelijke waarderingsoordeel van de Rechtbank niet onbegrijpelijk.

$ curl -s https://bron.page/api/v1/blobs/ccb21986121282147cf1ffafd2ae2c47304dd6ff88f39c63d345f075d706e206 | shasum -a 256