Onder 3.23 Parket bij de Hoge Raad 29 april 2016

Allereerst de visie van de deskundigen. Zij menen (zie rov. 2.18) dat er met betrekking tot het gebied waarin het onteigende ligt geen sprake is van een concrete ontwikkelingsvisie (voornemen, planstudie), maar wel van een algemeen ruimtelijk gebiedsbeleid op grond waarvan een uitbreiding in de toekomst van het nabij het onteigende bestaande stedelijk gebied niet uitgesloten lijkt. Dergelijke locaties worden in het algemeen niet snel door projectontwikkelaars verworven voor prijzen boven de agrarische waarde. Verwerving zou speculatief zijn, omdat het op de peildatum onzeker is of het perceel überhaupt binnen een overzienbare tijdspanne in een concrete ontwikkeling wordt betrokken of niet. Dergelijke percelen kunnen in de genoemde omstandigheden wel door agrariërs worden gekocht, echter zonder dat een waarneembare opslag voor verwachtingswaarde wordt overeengekomen. Het is volgens de deskundigen echter waarschijnlijker, dat een verkoper – mits niet gedwongen tot verkoop – ‘agrarische verkoop’ zal uitstellen, in afwachting van duidelijkheid omtrent concrete ruimtelijke ontwikkelingen ter plaatse. Bij de bepaling van de werkelijke waarde kan echter met deze uitstelwens geen rekening worden gehouden. Er moet vanuit worden gegaan dat op de peildatum een transactie tot stand komt. Als anderzijds zonder meer wordt vergeleken met referentietransacties van percelen die (veel) later daadwerkelijk zijn ontwikkeld, dan zou voorbij worden gegaan aan transacties die ongerealiseerd bleven vanwege het hiervoor bedoelde belang bij uitstel van de kant van de koper. De werkelijke waarde van het onteigende ligt daarom tussen de agrarische waarde (als de concrete ontwikkeling niet in beeld zou komen) en een verwachtingswaarde op basis van referentietransacties waarbij een ontwikkeling concreet heeft plaatsgevonden. De deskundigen concluderen vervolgens dat de werkelijke waarde van het onteigende moet worden bepaald op krap tweemaal de agrarische waarde. Zij overwegen daarbij dat de referentietransacties met verwachtingswaarde indiceren dat de werkelijke waarde ruim tweemaal de agrarische waarde zou bedragen, maar hierbij is nog niet de invloed van de crisis – waarvan de effecten ten tijde van de peildatum merkbaar waren – is meegenomen. Aldus de deskundigen (als weergegeven in rov. 2.18).

$ curl -s https://bron.page/api/v1/blobs/97ec526a82ac4d1cff39861ba9b85d73410239c3fe16c9c5b26a3f62435c5250 | shasum -a 256