Onder 3.24 Parket bij de Hoge Raad 29 april 2016

Deze, door de rechtbank kennelijk gevolgde, redenering komt mij, met de opsteller van de onderdelen 2.4-2.6, onbegrijpelijk voor. De visie van de deskundigen dat bij het bepalen van de werkelijke waarde met de ‘uitstelwens’ van de fictieve redelijk handelende verkoper geen rekening kan worden gehouden, deel ik. De in art. 40b lid 2 Ow bedoelde verkoper is, uiteraard, een verkoper die op de peildatum wil verkopen, en niet één die niet wil verkopen omdat hij de toekomstige concrete ruimtelijke ontwikkelingen wil afwachten. Onderzocht moet dus worden wat de beste prijs zou zijn die de in art. 40b lid 2 Ow bedoelde redelijk handelende verkoper op de peildatum van de redelijk handelende koper zou kunnen bedingen, ofwel in hoeverre de verkoper munt zou kunnen slaan uit het (op de peildatum bestaande) uitzicht op toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen die een lucratieve exploitatie van het onteigende mogelijk maken. De deskundigen menen dienaangaande dat percelen met vooruitzichten als die van het onteigende (a) in het algemeen niet snel door projectontwikkelaars worden verworven voor prijzen boven de agrarische waarde, omdat het op de peildatum onzeker is of het perceel überhaupt binnen een overzienbare tijdspanne in een concrete ontwikkeling wordt betrokken of niet en (b) wel door agrariërs worden gekocht, echter zonder dat een waarneembare opslag voor verwachtingswaarde wordt overeengekomen. Niettemin gaan zij toch af op referentietransacties waarbij wel een verwachtingswaarde in de koopprijzen is verdisconteerd. Dat moeten dus, lijkt mij, transacties zijn geweest met betrekking tot percelen met andere, en wel betere uitzichten (op winstgevende ontwikkeling) dan de deskundigen aan het onteigende toekennen. De uitleg die de deskundigen voor deze tegenstrijdigheid geven, nl. dat anders ‘zou voorbij worden gegaan aan transacties die ongerealiseerd bleven vanwege het hiervoor bedoelde belang bij uitstel van de kant van de koper’, vind ik hoogst raadselachtig. Mogelijk achtte de rechtbank deze uitleg ook niet overtuigend, want zij kwam in rov. 2.21.1 met een interpretatie van de woorden van de deskundigen: zij zouden hun oordeel dát er sprake is van verwachtingswaarde niet baseren op de zogenaamde uitstelwens aan de zijde van de verkoper maar die uitstelwens slechts hebben meegewogen bij de bepaling van de hoogte van de verwachtingswaarde . Echter ook die interpretatie kan de innerlijke tegenstrijdigheid in de redenering van de deskundigen, naar mij voorkomt, allerminst wegnemen.

$ curl -s https://bron.page/api/v1/blobs/97ec526a82ac4d1cff39861ba9b85d73410239c3fe16c9c5b26a3f62435c5250 | shasum -a 256