Onder 1.4 Parket bij de Hoge Raad 16 september 2016

De kantonrechter houdt bij die beoordeling in rov. 4.2 als uitgangspunt aan dat [verweerster 1] uit hoofde van de huurovereenkomst met WestInvest de verplichting droeg om over de periode 1 april 2002 tot en met maart 2009 een huurprijs van € 1.310.362, 29 per jaar te betalen en dat de huurovereenkomst dezelfde strekking had als de huurgarantie, te weten dat [verweerster 1] het kantoorgebouw van WestInvest niet zelf zou betrekken maar de vrijheid had de leegstaande delen van het gebouw onder te verhuren met het oogmerk om de lasten uit de ingeroepen garantie zoveel mogelijk te beperken. Vervolgens merkt de kantonrechter in rov. 4.5 op dat aan de uitvoering van de huurovereenkomst een wezenlijk probleem is verbonden, voor zover de onderverhuur een huurtermijn geldt die gedeeltelijk buiten de garantietermijn valt. Bij een dergelijke overeenkomst gaat WestInvest na maart 2009 als hoofdhuurder optreden en dat brengt mee dat zij mee moet gaan beslissen over de hoedanigheid van de huurder en over de huurvoorwaarden. Een en ander brengt de noodzaak van samenwerking tussen partijen mee bij het aangaan van huurovereenkomsten met een termijn die gedeeltelijk buiten de garantietermijn ligt. Daarop stelt de kantonrechter in rov. 4.6 vast dat de garantiebepalingen en de huurovereenkomst geen bepalingen over genoemde samenwerking bevatten en verder dat partijen het door de kantonrechter gesignaleerde probleem bij het aangaan van huurovereenkomst niet onder ogen hebben gezien. Hieraan verbindt de kantonrechter vervolgens aan het slot van rov. 4.6 de conclusie dat de oplossing van het probleem niet (alleen) is te zoeken in de uitleg van de bedingen in de betrokken overeenkomsten, maar dat de vraag hoe partijen zich jegens elkaar hebben te gedragen in verband met het gesignaleerde probleem is te beoordelen aan de hand van de algemene norm van art. 6 lid 2 BW. In de rov. 4.7 t/m 4.15 zet de kantonrechter vervolgens uiteen dat en waarom naar zijn oordeel zowel WestInvest als [verweerster 1] jegens elkaar tekort zijn geschoten in de geboden samenwerking. WestInvest heeft zich te rigide tegenover [verweerster 1] opgesteld niet alleen door voor de periode vanaf april 2009 geen lagere huur dan het garantiebedrag te willen aanvaarden, maar vooral ook door geen open oog te tonen voor de gewijzigde marktomstandigheden en de daaraan verbonden complicaties. Dientengevolge maakte zij overleg onmogelijk en blokkeerde zij noodzakelijke compromissen (rov. 4.14). De opstelling van WestInvest merkt de kantonrechter niet als schuldeisersverzuim aan (rov. 4.13). Wat [verweerster 1] betreft oordeelt de kantonrechter dat zij zonder toereikende grond de aanzienlijke huurprijsverplichtingen vanaf 1 januari 2006 geheel onbetaald heeft gelaten en verder dat zij onder meer met dreiging van betalingsonmacht en het daarmee afbreuk doen aan het vertrouwen van WestInvest in [verweerster 1] in beduidende mate heeft bijgedragen aan het stranden van de samenwerking (rov. 4.15). De kantonrechter onderzoekt vervolgens in de rov. 4.16 t/m 4.23 in hoeverre het [verweerster 1] zou zijn gelukt om in de periode 2006 t/m maart 2009 de kantoorruimte van WestInvest verder onder te verhuren en daarmee tot verlichting van haar garantieverplichting van – afgerond – € 4.2 miljoen had kunnen komen, indien WestInvest op passende wijze had samengewerkt bij het oplossen van het in rov. 4.5 verwoorde probleem. De kantonrechter komt uit op een onderhuur voor een bedrag van € 2.55 miljoen. Vanwege de schuld van [verweerster 1] aan de onvoldoende samenwerking komt echter, zo oordeelt de kantonrechter in de rov. 4.24 t/m 4.26, slechts de helft van dat bedrag in aanmerking voor aftrek op het bedrag van € 4.2 miljoen aan achterstallige garantiebetalingen. De deswege door [verweerster 1] aan WestInvest te betalen som stelt de kantonrechter vast op € 3.575.000,-. Een en ander resulteert hierin dat de ontbindingsvordering van [verweerster 1] wordt afgewezen en dat zij wordt veroordeeld onder meer tot betaling van een bedrag van € 3.575.000,- aan WestInvest.

$ curl -s https://bron.page/api/v1/blobs/73a907ce6db33f0afb6b08d3c45b83f37e6a2e006a02768a70c21828bf6a9784 | shasum -a 256