Onder 7.19 Parket bij de Hoge Raad 20 september 2016

“Om huurbescherming te voorkomen wordt er daarom vaak van afgezien om woningen te verhuren, die op niet al te lange termijn leeg moeten zijn. In plaats daarvan worden dan bruikleenovereenkomsten gesloten, veelal via tussenkomst van antikraakbeheerders, zoals bijvoorbeeld Ad Hoc of Camelot. De bewoner van de woning moet daarvoor vaak een vergoeding aan de beheerder betalen. Indien in deze vergoeding geen component zit, die als tegenprestatie voor het gebruik van de woning kan worden aangemerkt, dan heeft de bewoner mijns inziens terecht geen huurbescherming. Dit is het geval indien alleen werkelijk gemaakte gebruikskosten (bijvoorbeeld voor gas, water en licht of het gebruikersdeel van de OZB) en reële bemiddelingskosten in rekening worden gebracht. Een reële vergoeding voor de verrichte bemiddelingswerkzaamheden zal mijns inziens veelal een eenmalige vergoeding zijn, nu er niet maandelijks opnieuw bemiddelingskosten worden gemaakt. Wanneer de gebruiker van een woning maandelijks een substantieel bedrag betaalt aan de beheerder dan lijkt dit meer op een huurbetaling dan op een vergoeding voor werkelijk gemaakte kosten. In een dergelijk geval zou mijns inziens sprake moeten zijn van huurbescherming, tenzij de beheerder kan aantonen dat de betaalde vergoeding noodzakelijk is om de werkelijke gebruikskosten te dekken. Er zijn rechters die zorgvuldig toetsen of er meer wordt betaald dan een kostenvergoeding en die naar aanleiding van die toets oordelen dat er sprake is van een huurovereenkomst. Zo oordeelde het Hof Arnhem-Leeuwarden bijvoorbeeld in [het arrest aangehaald in 7.27; PJW] in kort geding dat onvoldoende aannemelijk was gemaakt dat de gehele vergoeding van € 270 per maand kan worden toegerekend aan beheerskosten en dat in dat bedrag geen vergoeding voor het gebruik van een woning kan zijn begrepen. Het hof kwam daarom tot de conclusie dat er voorshands vanuit dient te worden gegaan dat sprake is van een huurovereenkomst van woonruimte. We zien echter ook, met name in kort geding, dat rechters niet controleren wat er met de betaalde vergoeding gebeurt, maar toch aannemen dat er geen sprake is van huur. Zo oordeelde het Hof Amsterdam bijvoorbeeld op 11 juni 2013 [zie 7.25; PJW] in een voorlopige voorziening dat de bedongen maandelijkse vergoeding van € 115 “niet zodanig is dat die kwalificatie als huur aannemelijker maakt dan kwalificatie als bemiddelingsvergoeding.” In de hierboven gepubliceerde uitspraak van de voorzieningenrechter van de Rechtbank Den Haag (…) [zie 7.26; PJW] wordt vergelijkbaar geoordeeld: de maandelijkse vergoeding van € 220 voor een kamer wordt niet als huur aangemerkt, maar als vergoeding ter bestrijding van de bedrijfskosten van de beheerder. De voorzieningenrechter stelt dat de beheerder een opsomming heeft gegeven van de activiteiten die hij financiert vanuit het totaal aan maandelijkse bruikleenvergoedingen en dat dit in de gegeven situatie afdoende wordt geacht ter onderbouwing van de stelling dat dit bedrag dient als vergoeding voor de exploitatiekosten en niet als huurprijs. Hiermee is echter geenszins aangetoond dat er geen tegenprestatie voor het gebruik van de woning wordt betaald, zeker niet nu enkele van de door de beheerder genoemde kostenposten veeleer zijn aan te merken als kosten die de verhuurder normaal gesproken uit de huurprijs voldoet, zoals bijvoorbeeld kosten voor beheer en onderhoud.”

$ curl -s https://bron.page/api/v1/blobs/fcc2dea28fed9c02262812c3d40512dbd287406f92c018d4b87c83418ed130b9 | shasum -a 256