Onder 3.52 Parket bij de Hoge Raad 28 mei 2021

Behalve op wat we informatie-asymmetrie kunnen noemen, kan een verzwaarde motiveringsplicht ook op normatieve overwegingen berusten (eventueel: ‘op meer uitgesproken normatieve overwegingen’, want ook de compensatie van informatie-asymmetrie is uiteraard wel met de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband te brengen). Ik verwijs opnieuw naar de rechtspraak omtrent het bewijs van causaal verband in het geval van een beroep op een wilsgebrek. In een geval waarin een bemiddelaar zonder wetenschap van de opdrachtgever twee heren had gediend, is aan die normschending door uw Raad meer dan alleen een verlaging van de bewijsstandaard verbonden (aannemelijk maken van het causaal verband volstaat): ook moeten in zo’n geval aan de motivering van de betwisting van het causaal verband door de wederpartij verzwaarde eisen worden gesteld. Mijns inziens is zeer wel verdedigbaar dat we hetzelfde aannemen met betrekking tot een verkopend NVM-makelaar die de meetinstructie niet naleeft en een onjuiste netto woon- of gebruiksoppervlakte heeft opgegeven, en dit zowel met betrekking tot het causaal verband als het bestaan van schade. Dit komt er dan op neer dat de makelaar wat betreft zijn betwisting van het causaal verband en de schade niet kan volstaan met het plaatsen van vraagtekens bij het relaas van de koper; in plaats daarvan mag van hem worden verlangd dat hij nauwkeurig en overtuigend uiteenzet waarom in het te beslissen geval het causaal verband ontbreekt en/of er geen schade is. Daarmee doen we de makelaar mijns inziens ook daarom niet tekort, omdat hij meer dan de koper toegang heeft tot relevante gegevens, niet alleen wat betreft de vraag of de verkoper met een lagere koopprijs zou hebben willen instemmen (hiervoor 3.23).

$ curl -s https://bron.page/api/v1/blobs/52688fe3bdf9f848cca0894cd828a4ec16bdcd2c9c9cb8b527d6c3d78f54e959 | shasum -a 256