Onder 3.10 Parket bij de Hoge Raad 14 januari 2022

“3.7 Een beding als dit moet, ook al is het neergelegd in een notariële akte, worden uitgelegd volgens de "gewone” Haviltex-maatstaf, omdat het verplichtingen vastlegt die uitsluitend gelden tussen de oorspronkelijke partijen, waaronder in dit verband mede zijn te begrijpen rechtsopvolgers onder algemene titel. 3.8 De hiervoor bedoelde maatstaf houdt in dat het bij de uitleg van een beding aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, zulks in het licht van alle omstandigheden van het geval. Daarbij kan van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen de contracterende partijen behoren en welke rechtskennis van dergelijke partijen kan worden verwacht. 3.9 Dat de notaris die het beding en de leveringsakte waarvan het deel uitmaakt heeft opgesteld, door [verweerder] als zijn vaste adviseur is ingeschakeld, is door [verweerder] betwist en niet komen vast te staan of te bewijzen aangeboden, zodat aan die stelling voorbij moet worden gegaan. Voor een uitleg “contra proferentem” ten nadele van [verweerder] bestaat alleen al daarom geen aanleiding, zodat in het midden kan blijven wat in dit verband de betekenis is van de onpartijdige positie die een notaris uit de aard van zijn professie geacht wordt in te nemen. Ook is het hof niet gebleken dat erflaatster destijds over minder in dit verband relevante juridische kennis beschikte dan [verweerder] , die een onderneming heeft in kunststof kozijnen. 3.10 Door [partijen] is niet gesteld, laat staan te bewijzen aangeboden, dat erflaatster haar wens om haar woning met tuin inclusief de strook grond aan haar erfgenamen na te laten, ooit tegenover [verweerder] heeft uitgesproken. De bedoeling om de door de verkoop in het leven geroepen situatie ook voor toekomstige generaties [erflaatster] te bewaren is ook niet evident, gelet op het feit dat erflaatster het (voorwaardelijke) recht van terugkoop nu eenmaal wel aan [verweerder] heeft toegekend. Het staat weliswaar vast dat erflaatster en [verweerder] het erover eens waren dat de strook grond ook in de toekomst begroeid moest blijven - wat zij ook als een kwalitatieve verplichting voor erflaatster in de koopovereenkomst hebben vastgelegd -, maar alleen op basis daarvan heeft [verweerder] niet hoeven begrijpen dat erflaatster de eerder omschreven intenties had, ook al had haar huis mede vanwege de oriëntering daarvan op de (begroeide) omgeving een monumentale status gekregen. Onderzocht moet derhalve worden of die intenties blijken uit de bewoordingen van het beding. 3.11 Dat de aanbiedingsplicht niet alleen zou gelden bij een verhuizing van erflaatster, maar ook bij haar overlijden, is in overeenstemming met de betekenis, naar normaal spraakgebruik, van de term "metterwoon verlaat”. Hiervan uitgaande acht het hof de uitleg van [verweerder] , dat het beding een wederkerig karakter heeft in die zin dat het de eigendom van de strook grond uiteindelijk toekent aan de partij, erflaatster of [verweerder] , die als laatste als gebruiker van haar/zijn huis en tuin overblijft, in de gegeven omstandigheden voor de hand liggend en ook redelijk. De term “metterwoon verlaten” ziet dan op de restcategorie van situaties waarin het gebruik van haar huis door erflaatster tot een einde komt zonder dat dat huis wordt verkocht of verhuurd. Aan het verschil in terminologie tussen enerzijds "metterwoon verlaat” en anderzijds “nog daadwerkelijk woont” kan naar het oordeel van het hof geen bijzondere betekenis worden toegekend, reeds omdat die eerste term in het beding gebruikt is om een handeling/gebeurtenis te beschrijven en die tweede om een toestand te beschrijven. 3.12 Nu hiervoor is geconstateerd dat de door [verweerder] gestelde uitleg onder de gegeven omstandigheden de voor de hand liggende is, faalt ook het betoog van [partijen] dat [verweerder] , als hij dat zou hebben gewild, uitdrukkelijk had moeten bedingen dat hij bij overlijden van erflaatster aanspraak zou hebben op terugkoop van de strook grond. Het had daarentegen op de weg van erflaatster gelegen het bezit van de strook grond voor haar erfgenamen te verzekeren. Dat heeft zij niet gedaan en [verweerder] heeft, zoals gezegd, haar wensen in deze niet hoeven bevroeden.”

$ curl -s https://bron.page/api/v1/blobs/c6fc0ddfb1cead4203ee7d87894507a45a6ed366cc73fa00cef94378edcd79c0 | shasum -a 256