Onder 3.15 Parket bij de Hoge Raad 3 november 2023

Wij hebben het vermoeden dat de onvolledige weergave van de parlementaire geschiedenis in de literatuur doorwerkt naar de rechtspraak. Vergelijk de reeds genoemde uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2019:6356). In dit arrest wordt overwogen: “Onder de term ‘tot bewoning bestemd’ moet volgens de parlementaire geschiedenis worden verstaan ‘woondoeleinden dienend’. Daarbij is maatgevend de feitelijke situatie ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst. De nadruk ligt op de feitelijke bestemming, ook al laat het bestemmingsplan bewoning toe; indien het pand feitelijk als bedrijfspand in gebruik is, geldt de bescherming van artikel 7:2 BW niet. Daarbij is het voorgenomen gebruik van de koper niet relevant.” Op basis van dit beoordelingskader besliste het hof dat in het voorliggende geval de zaak “niet (in overwegende mate) tot woning was bestemd en dat artikel 7:2 BW toepassing mist”. Centraal in die beoordeling, en daar gaat het ons om, stond de vraag hoe de eerste verdieping van het pand op dat moment feitelijk werd gebruikt (op de begane grond bevond zich een wijnhandel, de tweede verdieping werd verhuurd als woonruimte). Het hof oordeelt dat de eerste verdieping bij de wijnhandel in gebruik was en dat de koper kon constateren dat de verdieping niet werd bewoond, op grond waarvan geen zelfstandige betekenis wordt toegekend aan het (door koper gestelde) feit dat op Funda stond vermeld dat het woonoppervlak 200m2 (verreweg het grootste gedeelte) besloeg. Naar onze mening is het hof hier niet uitgegaan van het juiste toetsingskader (wat niet per se betekent dat de uitkomst in concreto onjuist is). De feitelijke situatie zal weliswaar in veel gevallen beslissend zijn, maar toch moet ook worden onderzocht of de verkoper – mogelijk in afwijking van het feitelijke gebruik ten tijde van de koop – toch een woning heeft verkocht. Het feit dat bijvoorbeeld een bepaalde verdieping op het moment van de verkoop feitelijk niet wordt bewoond, misschien functioneert als opslagruimte voor het bedrijf van de verkoper (dat niet in hetzelfde pand hoeft te worden uitgeoefend), hoort niet bepalend te zijn voor de bescherming die aan een kopende consument toekomt. Terecht schrijft Hockx, Koop en levering van vastgoed 2006/2007, p. 77: “Met bestemming wordt hier allereerst bedoeld de bestemming die volgt uit de inrichting van de onroerende zaak (de feitelijke bestemming). Maar ook een onroerende zaak die volgens de feitelijke situatie niet voor bewoning bestemd is, maar wel door de verkoper als woning moet worden opgeleverd, geldt in dit kader als tot woning bestemd.” Dit is uiteraard relevant bij koop-/aannemingsovereenkomsten. Wij komen daar nog op terug in de volgende paragraaf (nr. 177 e.v.).

$ curl -s https://bron.page/api/v1/blobs/35bf652c6530914927362940c3911a15aadf7681e39a3307fd8dea3d21f6e88b | shasum -a 256