Onder 3.20 Parket bij de Hoge Raad 3 november 2023

Na het voorgaande is de door de rechtbank gestelde vraag niet moeilijk te beantwoorden. Duidelijk is dat de publiekrechtelijke bestemming van de onroerende zaak niet bepalend is voor de vraag of sprake is van koop ‘van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan’. In plaats daarvan is bepalend of de verkoper zich heeft verplicht tot het geven van een woning (in de zin van een gebouw of een gedeelte daarvan dat woondoeleinden dient), respectievelijk de koper recht heeft op een in die zin tot bewoning bestemde onroerende zaak. Uitleg van de overeenkomst aan de hand van de Haviltex- maatstaf moet uitwijzen of in die zin de door partijen overeengekomen rechten en verplichtingen luiden. Heeft de verkoper zich verplicht tot het geven van een onbebouwde onroerende zaak, dan mist art. 7:2 BW toepassing. Dat geldt ook als de verkoper weet dat de koper het voornemen heeft om de onroerende zaak met een woning te bebouwen en de publiekrechtelijke bestemming die bebouwing toelaat. En het geldt ook als de verkoper de onbebouwde onroerende zaak als bouwkavel heeft verkocht. Dit laatste heeft onder meer tot gevolg dat de onroerende zaak ten tijde van de aflevering de eigenschappen zal dienen te bezitten die voor een normaal gebruik als bouwkavel nodig zijn (art. 7:17 leden 1 en 2 BW). Maar daarmee heeft de verkoper zich immers nog niet tot het geven van een woning verplicht. Object van de koop is niet een tot bewoning bestemde onroerende zaak in de zin van art. 7:2 BW, maar een onbebouwde onroerende zaak die voor de bouw van een woning geschikt is. Dit ogenschijnlijk subtiele verschil is beslissend voor de vraag of het schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 lid 1 BW en de bedenktijd van lid 2 van dat artikel toepassing vinden. Intussen is het bedoelde verschil mijns inziens niet zo subtiel als misschien op het eerste gezicht zou kunnen worden gedacht. Niet alleen in juridische maar ook in economische zin is de overeengekomen prestatie wezenlijk anders. De koper van een bouwkavel heeft jegens de verkoper geen recht op levering van een woning, anders dan de koper in het door de minister bedoelde geval van de koop van een nog te realiseren woonappartement in een bedrijfspand, en eveneens anders dan het geval van een koopaannemingsovereenkomst of turnkeyovereenkomst. In plaats daarvan zal de koper van een bouwkavel een zodanige woning voor eigen rekening en risico tot stand moeten brengen.

$ curl -s https://bron.page/api/v1/blobs/35bf652c6530914927362940c3911a15aadf7681e39a3307fd8dea3d21f6e88b | shasum -a 256