Onder 7.2. Rechtbank Amsterdam 29 december 2016

9. Verweerder heeft verwezen naar de als bijlage bij het verweerschrift gevoegde reactie van de taxateur, het overzicht taxatiewaarden en de vergelijkingsobjecten. Ter zitting is nog toegelicht dat de locatie aan de [de man] minder goed is dan de locatie van de daarvoor gehanteerde vergelijkingsobjecten. Dit komt juist omdat de werkzaamheden aan de Noord-Zuidlijn op de peildatum nog voor overlast zorgden. Op de peildatum heeft de komst van de Noord-Zuidlijn dan ook nog geen waarde verhogend, maar juist een waarde verlagend effect. Verweerder stelt dat de kapitalisatiefactor van de winkel aan de [de man] niet te laag is vastgesteld. De kapitalisatiefactor is lager door de mindere kwaliteit en de mindere locatie van het pand ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Verder is het huurcijfer lager, omdat de winkel aan de [de man] een grotere oppervlakte heeft dan de vergelijkingsobjecten. Hoe kleiner de oppervlakte, hoe hoger gemiddeld de huurprijs per m², aldus verweerder. Volgens verweerder zijn ook de huurwaarde en de kapitalisatiefactor voor het restaurant aan de [adres 3] juist vastgesteld. Verweerder heeft hiertoe aangevoerd dat de huurprijs uit de huurcijfers van de vergelijkingsobjecten is te herleiden. De vergelijkingsobjecten zijn veel kleiner, waardoor de huurprijs per m² van de vergelijkingsobjecten aldaar hoger is. De hogere kapitalisatiefactor van de vergelijkingsobjecten kan ook deels worden verklaard door het verschil in oppervlakte. De courantheid van een pand komt tot uitdrukking in de kapitalisatiefactor. De kleinere vergelijkingspanden zijn couranter. Dat komt omdat er bij een kleiner pand sprake van een lager opslagrisico en een lager leegstandsrisico. Dat zorgt weer voor een hogere kapitalisatiefactor, aldus verweerder.

$ curl -s https://bron.page/api/v1/blobs/b531a08e39bfde243a910d2d6b5284e13b40b70380120ffb0b3a64bcc0659297 | shasum -a 256