Alinea 47 Rechtbank Den Haag 28 december 2018

21. Met het onder 6. genoemde taxatierapport heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum niet te hoog zijn vastgesteld. In het taxatierapport is ter bepaling van de kapitalisatiefactor gerekend met een leegstandsrisico van 5,5%. Verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt dat het door hem gehanteerde leegstandsrisicopercentage niet te laag is. Verweerder heeft dit percentage gebaseerd op de door hem gestelde daadwerkelijke leegstand van 1 - 3% zoals dat geldt voor het gedeelte van het winkelcentrum In den Boogaard waar de winkelunits onderdeel van uitmaken. De rechtbank kan verweerder volgen in zijn onderscheid tussen slechte en goede gedeelten van het winkelcentrum en ook in zijn kwalificatie van de winkelunits, maar dat dit tot een leegstandspercentage van 5,5 moet leiden is onvoldoende inzichtelijk gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is niet aannemelijk gemaakt dat dit percentage het objectieve markttechnische leegstandrisico benadert. De rechtbank volgt daarbij eiseres in haar stelling dat de winkelunits weliswaar onderdeel uitmaken van het beste deel van het winkelcentrum, maar dat dit niet los kan worden gezien van het winkelcentrum in haar geheel. Door de (sterke) beperking van het gebied waar de leegstand is gemeten en de aanwezigheid van enkele grote huurders, zoals Hema, in dat gebied acht de rechtbank het gebied daartoe onvoldoende homogeen. Het blijven huren en/of het vertrek van één grote huurder heeft immers een zeer grote invloed op het leegstandspercentage, hetgeen ook blijkt uit het vertrek van de V&D uit het (thans) slechte deel van het winkelcentrum.

$ curl -s https://bron.page/api/v1/blobs/2ceb4e9ba6b2f189e3c55fe18e477ddf72dd8cc08451a5c6aac030094f4abe8d | shasum -a 256