Alinea 27 Rechtbank Den Haag 27 mei 2019

7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit deze matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix heeft verweerder drie referentiepanden opgenomen. De referentiewoning [adres 2] is op 1 februari 2017 verkocht voor € 173.500. Deze referentiewoning is gebouwd in 1963 en heeft een iets kleinere inhoud (244 m³) dan de woning. Tussen partijen is niet in geschil dat de ligging van dit appartement vergelijkbaar is met de woning. Wel heeft verweerder de kwaliteit en luxe van deze referentiewoning hoger, met een vlok-codering 3, gewaardeerd. Naar het oordeel van de rechtbank onderbouwt verweerder met deze referentiewoning de waarde van de woning. Ook de referentiewoning aan de Van [adres 3] onderbouwt de waarde van de woning. Deze referentiewoning is op 12 april 2016 verkocht voor € 141.500. Deze referentiewoning heeft geen lift, heeft 17m³ minder inhoud en is van een ouder bouwjaar, te weten 1960. Ook deze referentiewoning heeft een hogere vlok-codering voor kwaliteit en luxe dan de woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen dit referentieobject en de woning. Het derde door verweerder gehanteerde referentie-object betreft [adres 4]. Deze woning is praktisch op de peildatum verkocht, te weten op 19 december 2016, voor een bedrag van € 141.250. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat deze referentiewoning een ‘kluswoning’ betrof en op het moment van verkoop in een veel slechtere staat verkeerde dan de woning. Verweerder heeft dit in de matrix tot uitdrukking gebracht door aan de onderhoudstoestand een vlok-codering 2 toe te kennen. Gelet op het voorgaande heeft verweerder met deze referentiewoning de waarde van de woning eveneens onderbouwd. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder ten onrechte de VVE-reserves die opgenomen zijn in de verkoopcijfers van de referentiewoningen niet heeft geëlimineerd. Ten aanzien hiervan overweegt de rechtbank als volgt. Uit de jurisprudentie van de Hoge Raad (zie onder meer het arrest van 8 september 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC5446) volgt dat ter bepaling van de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak, gelet op verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken, de invloed van de aanwezigheid van een VVE-reserve dient te worden uitgeschakeld door met dat gedeelte van de verkoopprijzen dat aan die reserve kan worden toegerekend geen rekening te houden. Alle referentiepanden maken deel uit van een VVE. De bedragen van deze reserves, zoals eiser ter zitting naar voren heeft gebracht, zijn echter van zodanige geringe omvang dat naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk is dat door hieraan voorbij te gaan de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

$ curl -s https://bron.page/api/v1/blobs/eb2d67ce61102b40c00d2eeb082038850823fc6125ee6336498310b47663bfe8 | shasum -a 256