Alinea 29 Raad van State 20 augustus 2014

5. Het college heeft advies gevraagd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ). In een advies van mei 2012 heeft de SAOZ een vergelijking tussen de mogelijkheden van het Tracébesluit en het onmiddellijk daaraan voorafgaande planologische regime gemaakt. In het advies is uiteengezet dat de aanleg van de weg aan de achterzijde van de woning zal leiden tot een aantasting van het uitzicht vanuit de woning en tuin, een verslechtering van de situeringswaarde van de woning, een toename van hinder en overlast en een aantasting van de privacy. Daar staat tegenover dat de Graafsebaan, die thans aan de voorzijde van de woning is gelegen, zijn doorgaande functie zal verliezen, zodat de gebruiksdruk aan de voorzijde van de woning zal afnemen. Per saldo zijn [wederpartijen] als gevolg van het Tracébesluit evenwel in een nadeliger positie komen te verkeren en de waarde van de woning is ten tijde van de inwerkingtreding van het Tracébesluit van € 435.000,00 naar € 415.000,00 gedaald. De SAOZ heeft vervolgens beoordeeld in hoeverre de planologische verandering voorzienbaar was. In het advies is uiteengezet dat uit de Startnotitie Zuid-Willemsvaart tussen Maas en Den Dungen, Omlegging Zuid-Willemsvaart ’s-Hertogenbosch van mei 1993 (hierna: de Startnotitie) niet kan worden opgemaakt dat de gronden, gelegen achter de woning van [wederpartijen] ook bij de planvorming zijn betrokken, aangezien op het bijbehorende kaartmateriaal alleen de aan de voorzijde gelegen Graafsebaan wordt genoemd. Eerst in het voorjaar van 2007, geruime tijd nadat [wederpartijen] de woning hebben gekocht, is ervoor gekozen om, ter vervanging van de verbinding van de Graafsebaan, de weg achter de woning aan te leggen in plaats van aan de voorzijde. In zoverre was dan ook geen sprake van voorzienbaarheid. Wel was voorzienbaar dat vanwege de omlegging van de Zuid-Willemsvaart hinder en overlast zouden kunnen worden ondervonden vanwege de reconstructie van de Graafsebaan, zodat [wederpartijen] daarmee rekening hadden kunnen en moeten houden bij de aankoop van de woning. Een waardevermindering ter grootte van € 5.000,00 was dan ook voorzienbaar, aldus de SAOZ. Voor het overige, € 15.000,00, was de waardevermindering niet voorzienbaar. Hiervan dient 2% als normaal maatschappelijk risico voor rekening van [wederpartijen] te worden gelaten. De SAOZ adviseert dan ook om een bedrag van € 6.300,00 als schadevergoeding toe te wijzen.

$ curl -s https://bron.page/api/v1/blobs/d57a2e2e8f6312e5392034717c8beabf4fc135b1e12c020e95487a0de55b423d | shasum -a 256