Alinea 31 Raad van State 7 september 2016

7.1. De Afdeling constateert dat de SAOZ in haar advies van juni 2014 wel stelt de kapitalisatiemethode toe te passen, maar hierop geen toelichting geeft en uit het advies onvoldoende blijkt dat daadwerkelijk een kapitalisatiemethode is toegepast. De aannames bij de berekening op blz. 18 van het advies worden bovendien niet toegelicht. Eerst in haar brief van 26 juni 2015, als reactie op hetgeen in beroep was aangevoerd, licht de SAOZ toe te zijn uitgegaan van graveltennisbanen omdat deze naar verwachting door het tennispubliek beter gewaardeerd worden dan asfalt- of betonbanen. De SAOZ stelt daarbij dat voor asfaltbanen en betonbanen aanzienlijk minder belangstelling bestaat en dat mede gelet op het daaraan gerelateerde uurtarief de aanleg van dergelijke banen in commercieel opzicht niet voor de hand ligt. In het licht van het door [appellanten] beoogde gebruik van het perceel is dit onvoldoende. Zij hebben uitdrukkelijk gesteld geen commercieel tenniscomplex voor ogen te hebben dat geschikt is om in competitieverband te gebruiken, maar een kleinschalig tenniscomplex met verhuur van banen voor recreatief gebruik dat gelet op de aard van het perceel minder investeringen vergt. Daarbij hebben zij uitdrukkelijk betoogd om net als bij de bestaande baan te opteren voor asfalt als ondergrond omdat asfalt, hoewel minder populair, goedkoper is in aanleg en exploitatie en ook in de winter bespeelbaar is. De SAOZ heeft onvoldoende toegelicht waarom in het kader van de planvergelijking vanuit de optiek van een redelijk denkend en handelend koper is uitgegaan van de invulling van het tenniscomplex die zij daaraan heeft gegeven. Verder is onduidelijk aan de hand van welke bronnen en normen zij de kosten en inkomsten waarvan in de berekening is uitgegaan heeft bepaald. De SAOZ heeft evenmin inzichtelijk gemaakt waarom zij het rendement van het tenniscomplex heeft bepaald op 10%. De opmerking van de SAOZ in de brief van 26 juni 2015 dat zij, gezien de commerciële uitgangspositie van het te exploiteren tennispark, is uitgegaan van een daaraan inherent hogere risicofactor, zodat zij een rendement van 10% in redelijkheid opportuun acht, is daarvoor onvoldoende. Dit klemt temeer nu, naar [appellanten] terecht hebben aangevoerd, de keuze voor het rendementspercentage vergaande invloed heeft op de uitkomst van de berekening en daarmee op de eventuele tegemoetkoming in planschade. Daarnaast hebben [appellanten] terecht aangevoerd dat de SAOZ in haar berekening de beheerkosten, uitgaande van gravelbanen, aanzienlijk naar boven heeft afgerond, wat ook van invloed is op de uitkomst van de berekening. Een toelichting daarop ontbreekt.

$ curl -s https://bron.page/api/v1/blobs/1de7db9e5dbc5b72e09e29382f95268331c9b69e6378556c1cb3f332602fafd4 | shasum -a 256