Alinea 46 Raad van State 20 juli 2022

Het nadeel bestaat uit het vervallen van de mogelijkheid de bedrijfsruimte te gebruiken voor horeca en het beperken van het aantal functiecombinaties. Vastgoed Taxatie & Advies B.V. (hierna: VTA) heeft onderzocht of dit nadeel ook heeft geleid tot een vermindering van de waarde van de bedrijfsruimte. In een bij het advies behorend taxatierapport van VTA van 28 maart 2019 is vermeld dat de bedrijfsruimte op de peildatum in verhuurde staat een waarde had van € 1.747.000,00 op basis van de kantoorfunctie en € 1.538.000,00 op basis van de horecafunctie. Volgens VTA is het denkbaar dat een onroerende zaak die voor meerdere functies is te gebruiken aantrekkelijker is en daarom een hogere waarde vertegenwoordigt dan een onroerende zaak met een enkele of een beperkt aantal functies. Of dat in dit geval ook aan de orde is, hangt af van meerdere omstandigheden op de peildatum, zoals juridische beperkingen, waaronder de verhuursituatie en de erfpachtvoorwaarden, en feitelijke omstandigheden, zoals de bouwaard, de indeling, de aan- of afwezigheid van voorzieningen en de marktsituatie voor de verschillende gebruiksfuncties. Indien een bepaalde gebruiksfunctie op de peildatum een lagere waarde vertegenwoordigt, zal een potentiële koper geen rekening houden met die functie of die niet betrekken bij zijn risico-inschatting en ook niet bereid zijn voor die functie te betalen, al heeft hij dan de keuze uit verschillende gebruiksmogelijkheden. Hoewel de bedrijfsruimte een hogere waarde per m² vertegenwoordigt als die wordt gebruikt voor horeca, omdat de markthuur voor horeca € 230,00 per m² is, terwijl de markthuur voor kantoor € 220,00 per m² is, levert het vervallen van de horecafunctie volgens VTA geen planschade op wegens de kosten die gemoeid zijn met het realiseren van deze functie in de bedrijfsruimte. De taxatie van VTA wijkt af van de door [appellante] ingebrachte taxaties, omdat de in die taxaties gehanteerde huurprijs per m² voor horeca te hoog is en geen rekening is gehouden met de staat van de bedrijfsruimte, aldus de SAOZ.

$ curl -s https://bron.page/api/v1/blobs/ffb38ebf2022f2d64b503c8bbbb52571efa222d6926a13d21392f5f48595cb53 | shasum -a 256